Å forstå lover og regler som gjelder for borettslag og sameier er avgjørende både for styrets drift og for beboernes rettigheter. Borettslag og sameier styres av spesifikke lover og forskrifter som gir rammene for alt fra vedlikehold til beboernes atferd. Denne artikkelen gir en oversikt over de viktigste lovene som gjelder, og hvordan de påvirker hverdagen i et borettslag eller sameie.
1. Borettslagsloven og eierseksjonsloven: Styrets ansvar og beboernes rettigheter
De to mest sentrale lovene som regulerer borettslag og sameier er Borettslagsloven og Eierseksjonsloven. Begge lovene gir tydelige rammer for hvordan slike boformer skal organiseres og hvilke rettigheter og plikter som gjelder for både styret og beboerne.
Borettslagsloven gjelder for borettslag, og den definerer både beboernes rettigheter og plikter samt styrets ansvar. Styret har ansvar for drift og vedlikehold, og loven gir rammer for beslutningsprosesser som angår felles eiendom. Loven beskriver også hvordan felleskostnader skal fordeles og gir styret hjemmel til å øke disse ved behov, for eksempel ved vedlikeholdsprosjekter.
Eierseksjonsloven regulerer sameier og legger opp til en tilsvarende struktur, men skiller seg ved at sameier består av selveide enheter, i motsetning til borettslag der andelshavere eier en andel i fellesskapet. Eierseksjonsloven regulerer hvordan felleskostnader fordeles basert på sameiebrøk og gir regler for hva som skal til for å vedta større tiltak som påvirker felleseiendommen.
Hva skjer ved lovbrudd?
Hvis en beboer bryter vedtektene eller husordensreglene, kan det føre til sanksjoner, som advarsler eller i ekstreme tilfeller, tvangssalg av boligen. Dette gjelder både for borettslag og sameier, som er regulert av henholdsvis Borettslagsloven og Eierseksjonsloven. Det kreves flere advarsler før slike alvorlige tiltak kan gjennomføres, og beslutningen må fattes av styret.
2. Byggherreforskriften: Sikkerhet ved vedlikehold og rehabilitering
Når borettslag eller sameier skal gjennomføre større vedlikeholdsprosjekter, som for eksempel fasaderehabilitering eller takarbeid, er det viktig å følge Byggherreforskriften. Denne forskriften stiller krav til sikkerhet og helse under byggeprosjekter og pålegger byggherren (som ofte vil være styret i borettslaget eller sameiet) et klart ansvar for å sikre at prosjektet gjennomføres på en forsvarlig måte.
Byggherreforskriften krever at det utarbeides en plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA-plan) før prosjektet starter. Dette skal sikre at arbeidstakere på byggeplassen har et trygt arbeidsmiljø, og at risikoer knyttet til byggeprosessen blir vurdert og håndtert.
Styrets ansvar som byggherre:
– Sørge for at SHA-planen utarbeides og følges.
– Engasjere kvalifiserte entreprenører som kan gjennomføre arbeidet i tråd med forskriftene.
– Gjennomføre løpende oppfølging av sikkerhetsrutinene under prosjektets gang.
Ved å følge Byggherreforskriften sikrer styret at både beboere og arbeidere beskyttes under vedlikeholdsarbeider, og at byggeprosessen går så smidig som mulig.
3. Internkontrollforskriften: Trygg drift og vedlikehold
Internkontrollforskriften pålegger alle borettslag og sameier å ha systemer for å ivareta helse, miljø og sikkerhet (HMS). Denne forskriften gjelder for den daglige driften av eiendommen, og sørger for at det er rutiner på plass for å håndtere risikoer som brann, vannskader, og elektriske feil.
Internkontroll innebærer at styret må ha:
– Oversikt over alle risikoområder i bygningen, som elektriske installasjoner, brannsikkerhet og ventilasjon.
– Planer for regelmessig vedlikehold, som rørinspeksjoner, brannsikkerhetskontroller og oppgradering av elektriske anlegg.
– Rutiner for rapportering av avvik og skader, og tiltak for å rette opp disse.
Ved å følge forskriften sørger styret for at borettslaget eller sameiet opererer trygt og lovlig, og at beboerne kan føle seg trygge i sine hjem.
4. Husordensregler og vedtekter: Beboernes plikter og rettigheter
I tillegg til nasjonale lover og forskrifter, må beboere i borettslag og sameier også forholde seg til husordensregler og vedtekter som styret vedtar. Disse regulerer dagliglivet i fellesskapet og kan omhandle alt fra regler for støy og bruk av fellesarealer, til parkeringsbestemmelser og kjæledyr.
Husordensreglene kan være strenge, men de er nødvendige for å opprettholde et godt bomiljø. Brudd på disse kan i verste fall føre til at beboeren må selge boligen dersom bruddene er alvorlige nok og går utover fellesskapet.
Eksempler på vanlige husordensregler:
– Støyregler: Når det skal være ro i bygget, og hvordan man skal forholde seg til støyende aktiviteter som oppussing.
– Bruk av fellesarealer: Regler for bruk av hage, oppganger, og andre fellesområder.
– Parkeringsbestemmelser: Hvem som kan bruke borettslagets eller sameiets parkeringsplasser, og under hvilke vilkår.
Husordensregler er bindende for alle beboere, og styret har rett til å håndheve disse for å opprettholde ro og orden i fellesskapet.
5. Hvordan lover og forskrifter påvirker drift og vedlikehold
Lover som Borettslagsloven, Eierseksjonsloven, Byggherreforskriften og Internkontrollforskriften påvirker ikke bare rettigheter og plikter, men også hvordan borettslag og sameier styres på daglig basis. Drift og vedlikehold er sterkt regulert, og det er viktig at styret følger disse lovene for å sikre at alle prosesser skjer i tråd med regelverket.
Planlegging av vedlikehold:
Styret har ansvar for å utarbeide en vedlikeholdsplan som tar hensyn til byggets tilstand og fremtidige behov. Vedlikeholdet må planlegges i henhold til lover som Plan- og bygningsloven og Byggherreforskriften, som stiller krav til utførelsen av større rehabiliteringsprosjekter.
Helse, miljø og sikkerhet (HMS):
Gjennom Internkontrollforskriften er styret ansvarlig for å sikre at eiendommens tekniske anlegg og fellesområder er i god stand og ikke utgjør noen risiko for beboernes eller arbeidernes sikkerhet.
Ved å overholde disse lovene og forskriftene, sikrer styret en trygg og stabil drift som både ivaretar beboernes rettigheter og realverdien av eiendommene.
6. Oppsummering
Lover som Borettslagsloven, Eierseksjonsloven, Byggherreforskriften og Internkontrollforskriften utgjør ryggraden i styringen av borettslag og sameier. De påvirker alt fra daglig drift til vedlikehold og sikkerhet, og gir både styret og beboerne klare retningslinjer for hvordan fellesskapet skal fungere. Ved å følge disse lovene sikrer man en trygg, effektiv og lovlig forvaltning av eiendommen.
7. Ekstern styreleder eller styrebistand fra oss
Har borettslaget eller sameiet behov for bistand rundt lover, forskrifter eller regler, så har vi erfarne styreledere eller rådgivere som kan bistå dere. Ta kontakt med oss på: post@styrelederne.no for et uforpliktende tilbud på våre tjenester.
8. Andre relevante artikler fra oss
Styrelederne har skrevet en rekke artikler og mange er relevante for denne artikkelen, og her kan dere lese mer om de:
Støy og konflikthåndtering i borettslag og sameier: Styrets ansvar og praktiske tips
Rehabilitering og oppgradering i borettslag og sameier: Hva styret må vite
11 punkter for å forberede en god generalforsamling i et borettslag
Forberedelser til årsmøtet i et sameie: 12 viktige punkter
Styrets ansvar for å ivareta brannsikkerheten (HMS) i et borettslag eller et sameie
Internkontroll matrise (HMS) for drift og vedlikehold av et borettslag eller sameie
