I borettslag og sameier er tett naboskap ofte en kilde til gode relasjoner, men også til utfordringer, spesielt når det gjelder støy og konflikter mellom naboer. Uansett om det handler om høy musikk, barn som leker, eller renoveringsarbeid, er det viktig å håndtere disse situasjonene profesjonelt for å unngå eskalering. Denne artikkelen gir en innføring i hvordan styret kan ta ansvar for konflikthåndtering, hvilke lover og regler som gjelder, samt praktiske tips for å løse konflikter på en effektiv måte.
1. Støy som kilde til konflikt
Støy er en av de vanligste årsakene til konflikt i borettslag og sameier. Hva som oppleves som akseptabel støy kan variere fra person til person, og det kan være utfordrende å finne en balanse mellom folks behov for aktivitet og hvile.
Vanlige kilder til støyproblemer inkluderer:
– Høy musikk eller festing på upassende tider.
– Husdyr som bjeffer.
– Renoveringsarbeid som starter tidlig om morgenen.
– Barn som løper eller leker i fellesarealer.
2. Styrets ansvar ved konflikter
Når det oppstår konflikter mellom naboer, har styret en viktig rolle som megler og konfliktløser. Det er styrets oppgave å sørge for at både husordensreglene følges og at konflikten håndteres på en måte som ivaretar alles interesser. I henhold til *Borettslagsloven* har styret ansvar for å opprettholde ro og orden i borettslaget.
Praktiske oppgaver for styret:
– Gjennomgå klager om støy eller brudd på regler, og vurdere om det er grunnlag for inngripen.
– Sørge for å informere beboerne om husordensreglene og hvilke tider som gjelder for stillhet.
– Foreslå meglingsmøter for å finne løsninger før konflikten eskalerer.
3. Husordensregler og vedtekter
De fleste borettslag og sameier har utformet husordensregler som regulerer adferd og støy. Disse reglene gir klare retningslinjer for hva som er akseptabelt i forhold til tidspunkter og aktivitetsnivå.
Vanligvis inneholder husordensreglene følgende bestemmelser:
– Tidsrom for stillhet (ofte fra kl. 23:00 til 07:00).
– Begrensninger på bråkete aktiviteter som renovering eller flytting.
– Retningslinjer for bruk av fellesarealer.
Husordensreglene er en viktig ressurs når konflikter oppstår, da de gir styret og beboerne en klar ramme for hva som er forventet. Vedtektene i borettslaget eller sameiet kan også inneholde spesifikke bestemmelser om adferd og støy, og bør konsulteres ved konfliktløsning.
4. Lovverk som regulerer støy
Flere lover og forskrifter gir styret og beboerne rettslig grunnlag for å håndtere støyproblemer og konflikter. Her er noen av de viktigste:
Naboloven (§2): Regulerer støy og annen utilbørlig atferd som medfører urimelig sjenanse for naboer. Denne loven kan anvendes når støy går utover det som er rimelig å forvente i et naboskap.
Borettslagsloven: Gir styret ansvar for å håndtere brudd på husordensreglene og vedtektene, inkludert støy og forstyrrelser i borettslaget.
Eierseksjonsloven: Denne loven regulerer adferd i sameier og gir styret myndighet til å gripe inn ved brudd på vedtekter og husordensregler.
Forurensningsloven (§7): Støy kan regnes som forurensning, spesielt hvis den forårsaker skade eller ulempe for miljøet eller mennesker. Kommunen kan gripe inn hvis støyen er på et slikt nivå.
5. Hvordan håndtere konflikter effektivt
Konflikter mellom naboer kan være utfordrende å håndtere, men med gode rutiner og tydelig kommunikasjon kan mange konflikter løses uten å eskalere. Her er noen praktiske tips:
5.1 Forebygging gjennom informasjon
Et av de beste tiltakene styret kan gjøre er å informere beboerne jevnlig om husordensreglene. Dette kan inkludere påminnelser om stillhetstider, samt råd om hvordan man kan unngå å forstyrre naboene, spesielt ved festligheter eller renovering.
5.2 Megling og dialog
Når en konflikt oppstår, bør styret først forsøke å løse saken gjennom dialog. Ofte kan et møte mellom partene, med styret som megler, bidra til å avklare misforståelser og finne en løsning som begge parter kan akseptere.
5.3 Bruk av advarsler og sanksjoner
Dersom dialog ikke fører frem, kan styret gi skriftlige advarsler til beboerne som bryter husordensreglene. Ved gjentatte brudd kan det være aktuelt å innføre sanksjoner, som å ilegge gebyrer eller, i alvorlige tilfeller, be om tvangssalg.
5.4 Involvering av ekstern mekling
Hvis konflikten eskalerer til et punkt hvor partene ikke klarer å finne en løsning internt, kan det være aktuelt å engasjere en profesjonell mekler. Dette kan være en nøytral tredjepart som hjelper med å løse konflikten uten å måtte gå rettens vei.
5.5 Styrets plikt til å Ivareta HMS under konflikter
I tillegg til å håndtere selve konflikten, har styret også et ansvar for å ivareta helse, miljø og sikkerhet (HMS) i borettslaget eller sameiet. Dette gjelder spesielt hvis konflikten involverer farlige situasjoner eller fysisk konfrontasjon. I slike tilfeller kan det være nødvendig å involvere politi eller andre myndigheter for å sikre trygghet for beboerne.
5.6 Hvordan få til langsiktig fredelig naboskap
For å redusere risikoen for fremtidige konflikter, bør styret fremme en kultur for godt naboskap. Dette kan gjøres ved å:
– Arrangere sosiale sammenkomster for å styrke samholdet mellom beboerne.
– Oppmuntre til åpen og respektfull kommunikasjon.
– Jevnlig evaluere og oppdatere husordensreglene for å sikre at de er relevante og blir fulgt.
6. Tvangssalg
Både seksjonseiere i sameier og andelseiere i borettslag risikerer tvangssalg hvis de bryter husordensregler eller vedtekter gjentatte ganger. Dette kan skje ved alvorlige eller gjentatte brudd som skaper problemer for naboer, som støy, mislighold eller ulovlig bruk av boligen. Tvangssalg er regulert av Eierseksjonsloven (§38) for sameier og Borettslagsloven (§5-22) for borettslag, og besluttes kun som siste utvei etter advarsler.
7. Oppsummering
Ved å følge disse rådene kan borettslag og sameier håndtere støy og konflikter på en måte som ivaretar beboernes trivsel og trygghet. Styret spiller en avgjørende rolle som konfliktløser, og ved å følge husordensregler, vedtekter, og lovverk kan de skape et fredelig og harmonisk bomiljø.
8. Styrelederne.no kan bistå styret ved konflikter
Styrelederne har erfarne styreledere eller rådgivere som har god kompetanse med konflikthåndtering og tvangssalg i borettslag og sameier. Ta kontakt om dere ønsker rådgivning fra oss på: post@styrelederne.no for et uforpliktende tilbud.
