Vi har tidligere skrevet artikkelen Hva er en tilstandsanalyse og hvem kan utføre dette for et borettslag eller sameie. Nå skal vi se hvordan tilstandsanalysen danner grunnlag for en god vedlikeholdsplan.
I lov om eierseksjoner §57 står det om styrets oppgaver, og styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov-, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Det samme står det i borettslagsloven.
La oss se på en del begreper og sammenhenger, som er viktige når man skal utarbeide en vedlikeholdsplan.
1. Begreper fra bygg- og eiendomsforvaltningen
Vi har skrevet artikkelen Styrets ABC innen bygg- og eiendomsforvaltning av et borettslag eller sameie tidligere, og vi skal se på noen sentrale begreper derifra.
1. 1 Levetid
Det er forskjell på levetid og brukstid. Begrepet levetid har flere betydninger, og vi skiller mellom teknisk levetid på den ene siden og estetisk, økonomisk, funksjonell eller antikvarisk levetid på den andre siden.
1.2 Teknisk levetid
Er den tiden det normalt tar å slite ut en bygningsdel eller en teknisk installasjon. I vedlikeholds-sammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold.
Det er forskjellig levetid på bygningskroppens ulike deler og tekniske installasjoner.
1.3 Estetisk levetid
Er tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som tapet, maling eller gulvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er uestetisk eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse.
1.4 Økonomisk levetid
Er optimal tid før utskiftning er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan i praksis føre til at man velger å utsette utskiftning av en bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning.
1.5 Funksjonell levetid
En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lengre tilfredsstiller gitte funksjonskrav, for eksempel vinduers åpne- og lukkbarhet. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige.
1.6 Antikvarisk levetid
I antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens autentisitet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken.
2. Forskjellige typer vedlikehold
Vedlikehold innebærer vanligvis oppgaver knyttet til en bygning for å opprettholde kvaliteten og sørge for at den ikke forfaller.
Vedlikehold omfatter dessuten utskiftninger av hele bygningsdeler og tekniske installasjoner som skyldes enten at delene har kortere levetid enn bygningen eller at de har vært utsatt for en skade.
2.1 Løpende vedlikehold
Løpende vedlikehold omfatter tiltak av korrektiv art for å rette på tilfeldige skader eller mangler.
2.2 Periodisk (planlagt/forhåndsbestemt) vedlikehold
Er arbeider som skyldes vanlig slitasje, og kan være intervallbundet (utføres regelmessig etter faste vedlikeholdsinstrukser) eller tilstandsbasert (basert på regelmessige tilstandsanalyser, for eksempel hvert år). Mer omfattende tiltak defineres som utbedring. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Et eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling.
2.3 Verdibevarende vedlikehold
Selv om det jevnlig gjennomføres periodisk vedlikehold, vil bygningen over tid ha en synkende standard og et vedlikeholdsetterslep. Etter en tid blir etterslepet for stort til at bygningen kan fungere optimalt, og man oppgraderer den til dagens minimumsstandard. Dette kalles verdibevarende vedlikehold.
2.4 Vedlikeholdsintervall
Er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene.
3. Kort om tilstandsanalysen
Det er en samlet analyse med definering av oppgavens formål, omfang og referansenivå, planlegging, registering, vurdering og rapportering av tilstand samt beskrivelse av tiltak.
3.1 Tilstandsgrad (TG)
Tilstandsgrad er et utrykk for tilstanden et byggverk eller en bygningsdel/komponent har i forhold til et referansenivå.
3.2 Konsekvensgrad (KG)
Konsekvensgrad er et utrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre.
Et eksempel her er at hull i gulvbelegget har en høyere konsekvensgrad inne i en dusjsone enn i en bod.
4. Hvordan bruke dataene fra tilstandsanalysen
Når tilstandsanalysen er gjennomført og styret har mottatt rapporten fra den, så starter arbeidet med å bruke dataene i tilstandsanalysen på en mest mulig hensiktsmessig måte. Alle tiltak med TG3 og KG3, dårligst tilstand med høyest konsekvens, bør ha høy prioritet for å gjennomføres tidligst mulig i en vedlikeholdsplan.
5. Vedlikeholdsplanen
Tilstandsanalysen danner grunnlaget for forslag til vedlikeholdsplan. Planen må inneholde forslag til vedlikehold og utbedringstiltak med kostander og forslag til tidspunkt for utførelse. Man skiller vanligvis mellom årlig vedlikeholdsplan og periodisk/langsiktig vedlikeholdsplan.
5.1 Årlig vedlikeholdsplan
Er en detaljert plan for tiltak som skal gjennomføres i løpet av et år.
hvilke aktiviteter styret har behandlet og utført.
5.2 Periodisk vedlikeholdsplan
Gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og hvilke kostnader de vil kreve. Vedlikeholdsplaner kan være svært nyttig boligselskaper som borettslag og boligsameier.
6.Sofienberg Gruppen tilbyr en tverrfaglig rammeavtale som bidrar til god gjennomføring av vedlikeholdsplanen
Vi har tidligere skrevet artikkelen 8 grunner til å velge en tverrfaglig rammeavtale fra Sofienberg Gruppen AS. Her følger en kort oppsummering; en tverrfaglig rammeavtale innebærer at flere fagområder er involvert. Sofienberg Gruppen AS tilbyr en rammeavtale for alle relevante fagområder som et borettslag eller sameie trenger:
6.1 Sofienberg Bygg AS
En ledende totalentreprenør i Oslo og Viken, som markedsfører sine tjenester via hurtigrenovering.no. Målet er å være den foretrukne entreprenøren for byggeprosjekter av enhver størrelse og kompleksitet.
6.2 Sofienberg Elektro AS
Sofienberg Elektro AS er en elektrikerbedrift med 32 medarbeidere som utfører alle typer elektrooppdrag til borettslag og sameier, inkludert eltakst, kontroll av elektriske anlegg og internkontroll.
6.3 Sofienberg Rør og Varme AS
Sofienberg Rør og Varme AS er et team av erfarne rørleggere som tilbyr alt fra reparasjon av frosne rør til totalrenovering av bad. Rørleggerne har mellom 10 og 25 års erfaring og er håndplukket for å gi beste service og kompetanse.
6.4 Hurtigrenovering.no
Hurtigrenovering.no tilbyr håndverkstjenester for oppussing og vedlikehold, spesielt rettet mot seksjonseiere og andelseiere som ønsker totalrehabilitering av bad eller hele boligen. Dyktige prosjektledere håndterer prosjektene fra start til slutt.
6.5 Branntek AS
Branntek AS har hovedfokus på etablering og vedlikehold av branntekniske installasjoner. De ønsker å være en servicepartner for eiere og brukere av branntekniske installasjoner. De sørger for at borettslag og sameier føler seg godt ivaretatt når det kommer til brannsikkerhet.
6.6 Buma AS
Buma AS tilbyr spesialiserte tjenester innenfor maling av trefasader, murfasader, inngangsparti, trappeoppganger og fellesarealer. Enten dere har behov for estetisk eller periodisk vedlikehold, så har de løsningen som passer for deres borettslag eller sameie.
7. Har dere behov for bistand til å utarbeide en god vedlikeholdsplan?
Styrelederne har flere samarbeidspartnere innenfor tilstandsanalyse, og som kan bidra til at deres borettslag eller sameie får oversikt over tilstanden og konsekvensen av denne. Vi har også erfarne fagfolk som er dedikerte og klare for å lage en god vedlikeholdsplan, noe som er helt avgjørende for en god forvaltning av borettslaget eller sameiet.
Kontakt oss på post@styrelederne.no for en uforpliktende samtale og tilbud.
8. Andre relevante kilder
Her kan dere lese om NS 3424 Tilstandsanalyser og Byggforskserien 600.004 Byggforvaltning. Begreper og definisjoner.
