Vi har tidligere skrevet artikkelen Hva er en tilstandsanalyse og hvem kan utføre dette for et borettslag eller sameie og en tilstandsanalyse danner grunnlag for en god vedlikeholdsplan i et borettslag eller sameie.
I lov om eierseksjoner §57 står det om styrets oppgaver, og styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov-, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Det samme står det i borettslagsloven.
1. Forskjellige typer vedlikehold
Vedlikehold innebærer vanligvis oppgaver knyttet til en bygning for å opprettholde kvaliteten og sørge for at den ikke forfaller.
Vedlikehold omfatter dessuten utskiftninger av hele bygningsdeler og tekniske installasjoner som skyldes enten at delene har kortere levetid enn bygningen eller at de har vært utsatt for en skade.
1.1 Løpende vedlikehold
Løpende vedlikehold omfatter tiltak av korrektiv art for å rette på tilfeldige skader eller mangler.
1.2 Periodisk (planlagt/forhåndsbestemt) vedlikehold
Er arbeider som skyldes vanlig slitasje, og kan være intervallbundet (utføres regelmessig etter faste vedlikeholdsinstrukser) eller tilstandsbasert (basert på regelmessige tilstandsanalyser, for eksempel hvert år). Mer omfattende tiltak defineres som utbedring. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Et eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling.
1.3 Verdibevarende vedlikehold
Selv om det jevnlig gjennomføres periodisk vedlikehold, vil bygningen over tid ha en synkende standard og et vedlikeholdsetterslep. Etter en tid blir etterslepet for stort til at bygningen kan fungere optimalt, og man oppgraderer den til dagens minimumsstandard. Dette kalles verdibevarende vedlikehold.
1.4 Vedlikeholdsintervall
Er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene.
Denne illustrasjonen viser de forskjellige typene av vedlikehold:
2. Hvordan bruke dataene fra tilstandsanalysen
Når tilstandsanalysen er gjennomført og styret har mottatt rapporten fra den, så starter arbeidet med å bruke dataene i tilstandsanalysen på en mest mulig hensiktsmessig måte.
2.1 Prioritering av tiltakene
Alle tiltak med TG3 og KG3, dårligst tilstand med høyest konsekvens, bør ha høy prioritet for å gjennomføres tidligst mulig i en vedlikeholdsplan.
2.2 Ekstra undersøkelser av noen tiltak
I mange tilfeller må det ekstra undersøkelser, utover en generell tilstandsanalyse, for å stadfeste tilstanden til en bygningsdel, og det kan f.eks. være kamera inspeksjon av rør eller at det er behov for en spesiell kompetanse for å gjøre undersøkelsene.
2.3 Budsjettere hva tiltakene koster
På bakgrunn av omfang, avgrensning og kompleksitet så lager man en budsjettpost for hva tiltaket vil koste. Det er også viktig å ta med administrative kostnader, prosjektledelse, usikkerhet mm for å få et best mulig kostnadsbilde for tiltaket.
2.4 Sikre finansiering av en vedlikeholdsplan
Når vedlikeholdsplanen er lagd, og den kan alltids endres, så er det viktig for styret at det lages en finansieringsplan for en god gjennomføring. I mange tilfeller er det store kostander knyttet til en slik plan, og det må vurderes flere finansieringskilder som f.eks. kapitalinnkalling, opptak av lån eller å øke fellesutgiftene (noe som ikke anbefales).
3. Vedlikeholdsplan
Tilstandsanalysen danner grunnlaget for forslag til vedlikeholdsplan. Planen må inneholde forslag til vedlikehold og utbedringstiltak med kostander og forslag til tidspunkt for utførelse. Man skiller vanligvis mellom årlig vedlikeholdsplan og periodisk vedlikeholdsplan.
3.1 Årlig vedlikeholdsplan
Er en detaljert plan for tiltak som skal gjennomføres i løpet av et år.
hvilke aktiviteter styret har behandlet og utført.
3.2 Periodisk vedlikeholdsplan
Gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og hvilke kostnader de vil kreve. Vedlikeholdsplaner kan være svært nyttig boligselskaper som borettslag og boligsameier.
4. Styrelederne.no har kompetent og faglig personell for å bistå styret med å utarbeide en god vedlikeholdsplan
Vi har erfarne og kompetente fagfolk som er dedikerte og klare for å bistå styret med å lage en god vedlikeholdsplan, noe som er helt avgjørende for en god forvaltning, drift og vedlikehold av borettslaget eller sameiet.
Kontakt oss på post@styrelederne.no for en uforpliktende samtale og tilbud.
5.Styrelederne.no og Sofienberg Gruppen tilbyr også en tverrfaglig rammeavtale som bidrar til en effektiv og god gjennomføring av en vedlikeholdsplan
Vi har tidligere skrevet artikkelen 8 grunner til å velge en tverrfaglig rammeavtale fra Sofienberg Gruppen AS. Her følger en kort oppsummering; en tverrfaglig rammeavtale innebærer at flere fagområder er involvert. Sofienberg Gruppen AS tilbyr en rammeavtale for alle relevante fagområder som et borettslag eller sameie trenger:
5.1 Sofienberg Bygg AS
En ledende totalentreprenør i Oslo og Viken, som markedsfører sine tjenester via hurtigrenovering.no. Målet er å være den foretrukne entreprenøren for byggeprosjekter av enhver størrelse og kompleksitet.
5.2 Sofienberg Elektro AS
Sofienberg Elektro AS er en elektrikerbedrift med 32 medarbeidere som utfører alle typer elektrooppdrag til borettslag og sameier, inkludert eltakst, kontroll av elektriske anlegg og internkontroll.
5.3 Sofienberg Rør og Varme AS
Sofienberg Rør og Varme AS er et team av erfarne rørleggere som tilbyr alt fra reparasjon av frosne rør til totalrenovering av bad. Rørleggerne har mellom 10 og 25 års erfaring og er håndplukket for å gi beste service og kompetanse.
5.4 Hurtigrenovering.no
Hurtigrenovering.no tilbyr håndverkstjenester for oppussing og vedlikehold, spesielt rettet mot seksjonseiere og andelseiere som ønsker totalrehabilitering av bad eller hele boligen. Dyktige prosjektledere håndterer prosjektene fra start til slutt.
5.5 Branntek AS
Branntek AS har hovedfokus på etablering og vedlikehold av branntekniske installasjoner. De ønsker å være en servicepartner for eiere og brukere av branntekniske installasjoner. De sørger for at borettslag og sameier føler seg godt ivaretatt når det kommer til brannsikkerhet.
5.6 Buma AS
Buma AS tilbyr spesialiserte tjenester innenfor maling av trefasader, murfasader, inngangsparti, trappeoppganger og fellesarealer. Enten dere har behov for estetisk eller periodisk vedlikehold, så har de løsningen som passer for deres borettslag eller sameie.
6. Styrelederne.no har fremforhandlet gode avtaler med Sofienberg Gruppen AS
Styrelederne har fremforhandlet gode betingelser med Sofienberg Gruppen AS, og har dere ønske å høre mer om dette, så er det bare å kontakte oss på: post@styrelederne.no.
7. Andre relevante kilder
Her kan dere lese om NS 3424 Tilstandsanalyser og Byggforskserien 600.004 Byggforvaltning. Begreper og definisjoner.
