Rehabilitering og oppgradering av bygningsmasse i borettslag og sameier er ofte nødvendig etter flere års bruk. Prosjekter som fasaderehabilitering, utskifting av vinduer og takfornying kan virke overveldende, men med god planlegging kan styret sikre at arbeidet blir utført effektivt og kostnadsbesparende. Denne artikkelen tar for seg viktige aspekter styret må vurdere, fra planlegging til finansiering og lovkrav, samt viktigheten av kapitalkall for å sikre bærekraftig gjennomføring av prosjektet.
1. Viktigheten av rehabilitering
Med tiden vil bygninger utsettes for naturlig slitasje, enten det er taket som begynner å lekke, fasaden som viser sprekker, eller vinduene som mister sin energieffektivitet. Rehabilitering og oppgradering er derfor nødvendig for å bevare bygningens verdi, sikre gode bomiljøer, og redusere energikostnader. Forskning viser at proaktivt vedlikehold ikke bare bevarer verdien av eiendommene, men også kan øke den ved å forbedre både estetikk og funksjonalitet.
2. Hvordan planlegge større rehabiliteringsprosjekter
2.1 Utfør en grundig tilstandsanalyse
Før man setter i gang med et rehabiliteringsprosjekt, er det essensielt å utføre en tilstandsanalyse av bygningsmassen. Denne bør gjennomføres av en kvalifisert bygningsingeniør eller annen fagkyndig som kan kartlegge bygningens tilstand og identifisere hvilke tiltak som haster mest. Rapporten vil være et viktig verktøy for å prioritere prosjekter og planlegge kostnader.
2.2 Sett klare mål for prosjektet
Når tilstanden er kartlagt, må styret sette klare mål for hva de ønsker å oppnå. Er målet å forbedre bygningens estetiske utseende? Øke energieffektiviteten? Eller utbedre sikkerhetsproblemer? Klare mål vil gjøre det enklere å velge riktig entreprenør og sørge for at prosjektet holder seg innenfor budsjettet.
2.3 Utarbeid en langsiktig vedlikeholdsplan
En rehabilitering bør ikke sees på som en isolert oppgave, men som en del av en større vedlikeholdsplan. Styret bør utarbeide en plan som strekker seg over flere år og inkluderer både kortsiktige og langsiktige tiltak. Dette sikrer at bygningens ulike behov blir ivaretatt systematisk, og at man unngår akutte, dyre reparasjoner i fremtiden.
2.4 Innhent flere tilbud
Når prosjektets omfang er definert, bør styret innhente tilbud fra flere entreprenører. Dette sikrer at man får en konkurransedyktig pris og kan sammenligne hva som er inkludert i de ulike tilbudene. Det er viktig å velge entreprenører med erfaring innen det aktuelle fagområdet, samt sikre at de har nødvendige forsikringer og godkjenninger på plass.
3. Finansiering av rehabiliteringsprosjekter
En av de største utfordringene ved store rehabiliteringsprosjekter er finansiering. Kostnadene kan være betydelige, og det er viktig at styret har en plan for hvordan prosjektet skal finansieres uten at det fører til for stor belastning på beboerne.
3.1 Felleskostnader og økning av husleie
I noen tilfeller kan styret beslutte å øke felleskostnadene for å finansiere prosjektet. Dette bør kommuniseres tydelig til beboerne, og det kan være hensiktsmessig å diskutere økningen på en generalforsamling der alle får mulighet til å uttale seg. Fordelen med denne metoden er at borettslaget unngår lån og dermed renter.
3.2 Opptak av lån
Mange borettslag og sameier velger å ta opp lån for å dekke kostnadene ved store rehabiliteringsprosjekter. Lån kan være en god løsning dersom borettslaget har en stabil økonomi og mulighet til å betjene renter og avdrag over tid. Ved opptak av lån er det viktig å forhandle frem gunstige lånebetingelser, samt vurdere ulike typer lån, som fast rente versus flytende rente.
3.3 Støtteordninger
For visse typer oppgraderinger, som energitiltak eller miljøvennlige løsninger, kan borettslag og sameier søke støtte fra offentlige instanser som Enova. Disse tilskuddene kan dekke deler av kostnadene ved prosjekter som forbedrer bygningens energieffektivitet, som utskifting av vinduer eller etterisolering.
3.4 Kapitalkall
Kapitalkall, også kjent som kapitalinnkalling, er et alternativ for å dekke kostnadene ved rehabilitering uten å ta opp lån. Dette innebærer at styret innkaller til ekstra kapital fra beboerne for å finansiere prosjektet. Kapitalkall kan være en god løsning for å unngå gjeld, men krever god kommunikasjon med beboerne. De må forstå fordelene ved å betale en større engangsutgift nå, i stedet for å pådra seg løpende kostnader i form av økte husleier eller felleskostnader som følge av lån. Kapitalkall er ofte mest effektivt i borettslag eller sameier med økonomisk stabile andelseiere som kan håndtere en slik utgift. Det kan være hensiktsmessig å diskutere kapitalkallet på en generalforsamling for å sikre at det er bred støtte for tiltaket.
4. Hvilke lover gjelder?
Ved gjennomføring av rehabiliteringsprosjekter i borettslag og sameier må styret forholde seg til en rekke lover og forskrifter. Dette inkluderer blant annet:
4.1 Plan- og bygningsloven
Alle større byggeprosjekter, som fasaderehabilitering eller takfornying, må utføres i henhold til plan- og bygningsloven. Dette sikrer at arbeidet utføres i tråd med nasjonale og lokale bestemmelser, og at bygningsmassen ivaretar sikkerhetsstandarder.
4.2 Byggteknisk forskrift (TEK17)
TEK17 stiller krav til bygningers tekniske løsninger, som energieffektivitet, inneklima, og tilgjengelighet. Ved oppgraderinger som involverer isolasjon, utskifting av vinduer eller ventilasjon, må arbeidet utføres i samsvar med denne forskriften.
4.3 Godkjenning fra generalforsamlingen eller årsmøtet
Før et større rehabiliteringsprosjekt kan settes i gang, må styret ofte innhente godkjenning fra generalforsamlingen eller årsmøtet. Dette gjelder spesielt hvis prosjektet innebærer store økonomiske utgifter eller krever opptak av lån. Generalforsamlingen eller årsmøtet gir beboerne mulighet til å stemme over prosjektet og sikre at det er bred støtte for tiltakene.
5. Oppsummering
Rehabilitering og oppgradering av borettslag og sameier er nødvendige tiltak for å sikre bygningens verdi og funksjonalitet. Ved å starte med en grundig tilstandsrapport, sette klare mål, lage en vedlikeholdsplan og sørge for solid finansiering, inkludert muligheten for kapitalkall, kan styret organisere prosjektene på en effektiv og økonomisk måte. Samtidig må man sikre at arbeidet er i tråd med gjeldende lover og forskrifter. Med riktig planlegging kan borettslaget eller sameiet gjennomføre vellykkede rehabiliteringsprosjekter som både forbedrer bomiljøet og øker verdien på eiendommene.
6. Styrelederne.no og Sofienberg Gruppen tilbyr en tverrfaglig rammeavtale
En tverrfaglig rammeavtale innebærer at flere fagområder er involvert. Sofienberg Gruppen AS tilbyr en tverrfaglig rammeavtale for alle relevante fagområder som et borettslag eller sameie trenger:
6.1 Sofienberg Bygg AS
En ledende totalentreprenør i Oslo og Viken, som markedsfører sine tjenester via Hurtigrenovering.no. Målet er å være den foretrukne entreprenøren for byggeprosjekter av enhver størrelse og kompleksitet.
6.2 Sofienberg Elektro AS
Sofienberg Elektro AS er en elektrikerbedrift med 32 medarbeidere som utfører alle typer elektrooppdrag til borettslag og sameier, inkludert eltakst, kontroll av elektriske anlegg og internkontroll.
6.3 Sofienberg Rør og Varme AS
Sofienberg Rør og Varme AS er et team av erfarne rørleggere som tilbyr alt fra reparasjon av frosne rør til totalrenovering av bad. Rørleggerne har mellom 10 og 25 års erfaring og er håndplukket for å gi beste service og kompetanse.
6.4 Hurtigrenovering.no
Hurtigrenovering.no tilbyr håndverkstjenester for oppussing og vedlikehold, spesielt rettet mot seksjonseiere og andelseiere som ønsker totalrehabilitering av bad eller hele boligen. Dyktige prosjektledere håndterer prosjektene fra start til slutt.
6.5 Branntek AS
Branntek AS har hovedfokus på etablering og vedlikehold av branntekniske installasjoner. De ønsker å være en servicepartner for eiere og brukere av branntekniske installasjoner. De sørger for at borettslag og sameier føler seg godt ivaretatt når det kommer til brannsikkerhet.
6.6 Buma AS
Buma AS tilbyr spesialiserte tjenester innenfor maling av trefasader, murfasader, inngangsparti, trappeoppganger og fellesarealer. Enten dere har behov for estetisk eller periodisk vedlikehold, så har de løsningen som passer for deres borettslag eller sameie.
7. Har dere behov for å få på plass en tverrfaglig rammeavtale i deres borettslaget eller sameie?
Styrelederne.no tilbyr som sagt en tverrfaglig rammeavtale i sammen med Sofienberg Gruppen AS og dere lese mer om her.
Kontakt oss på post@styrelederne.no for en uforpliktende samtale og tilbud.