Habilitet i borettslag og sameier er et viktig tema for både styremedlemmer og beboere. Når beslutninger skal tas i styremøter eller på årsmøter, er det avgjørende at de skjer på et saklig og upartisk grunnlag. Men hva betyr det egentlig å være habil, og hvilke regler gjelder for eiere og styremedlemmer?
I denne artikkelen forklarer vi habilitetsregler i borettslag og sameier, hva som kan gjøre en person inhabil, og hvordan styret bør håndtere slike situasjoner. Enten du er styremedlem eller seksjonseier, vil du få en oversikt over regelverket og praktiske eksempler på hvordan habilitetsvurderinger påvirker beslutningsprosesser.
1. Hva betyr habilitet i borettslag og sameier?
Når styret eller eierne i et borettslag eller sameie tar beslutninger, er det krav om at alle som stemmer er habile. Habilitetsreglene sikrer at beslutninger tas på et saklig grunnlag og forhindrer at personlige eller økonomiske interesser går foran fellesskapets beste. Dette sikrer tilliten til styrets arbeid og forvaltning.
Reglene for habilitet i eierseksjonssameier og borettslag er i stor grad like, men med noen viktige forskjeller. Forståelse av habilitetsregler i borettslag og styret bidrar til bedre beslutningsprosesser. Lovgrunnlaget for habilitet finnes i Eierseksjonsloven § 48 og Borettslagsloven § 7-10.
2. Hvordan praktiseres habilitetsreglene?
En vanlig misforståelse er at habilitetskravene er svært strenge for eiere på årsmøter. Dette skjer når reglene misforstås som en generell begrensning, mens de kun gjelder ved spesifikke interessekonflikter. For eksempel kan en eier feilaktig tro at de ikke kan stemme på en sak som påvirker deres egen økonomi, selv om regelen kun gjelder i saker der de har en vesentlig særinteresse som strider mot fellesskapets interesser.
Eksempler på habilitet som eier:
- En styremedlem oppdager at han betaler for mye i felleskostnader. Han kan fremme forslag om en annen fordeling av kostnadene og avgi sin stemme på årsmøtet.
- En seksjonseier ønsker å kjøpe loftet som er et fellesareal for utbygging. Han er da både eier og kjøper, men kan likevel delta i avstemningen.
3. Habilitet på årsmøtet
Utgangspunktet er at alle eiere er habile på årsmøtet. Dette er fordi stemmeretten følger eierskapet. Det er imidlertid noen unntak der en eier (eller dennes fullmektig) ikke kan stemme:
- Ved behandling av søksmål mot eieren eller dennes nærstående.
- Når det gjelder ansvar overfor sameiet, som straffeansvar, erstatningsansvar eller kontraktsansvar.
- I saker om salgspålegg eller krav om fravikelse som direkte angår eieren eller nærstående.
- Når eieren har en vesentlig interesse som er i konflikt med sameiets interesser, eksempelvis hvis en eier vurderer å saksøke en annen seksjonseier og har en økonomisk fordel av utfallet.
For en grundigere gjennomgang av inhabilitet i styremøter og sameier, se våre artikler:
- Inhabilitet i styremøter og sameier – regler, konsekvenser og løsninger
- Inhabilitet i styremøter og generalforsamling i borettslag – regler, konsekvenser og løsninger
4. Forskjeller mellom borettslag og sameier
Habilitetsreglene varierer mellom borettslag og eierseksjonssameier, spesielt i økonomiske saker.
I borettslag er reglene strengere. Andelseiere kan ikke stemme i saker som gjelder avtaler mellom dem selv og borettslaget. Dette betyr for eksempel at en andelseier som driver et firma ikke kan stemme over en avtale hvor borettslaget vurderer å benytte tjenestene hans.
I eierseksjonssameier er reglene noe mer liberale. En seksjonseier kan stemme i saker der de har en direkte økonomisk interesse, for eksempel ved å tilby tjenester til sameiet. Forskjellen skyldes at borettslag har et sterkere kollektivt eierskap, noe som gjør at habilitetsreglene må være strengere for å unngå interessekonflikter.
5. Habilitet for styremedlemmer
Habilitetsreglene er strengere for styremedlemmer i styremøter enn for eiere på årsmøter. Dette skyldes at et styremedlem forvalter fellesskapets interesser og ikke bare egne interesser.
Når er et styremedlem inhabilt?
- Hvis styremedlemmet selv eller nærstående har en personlig eller økonomisk interesse i saken.
- Hvis styremedlemmet har eierinteresser i et selskap som leverer tjenester til sameiet eller borettslaget.
- Ved nære vennskaps- eller fiendskapsforhold til en part i saken.
For at inhabilitet skal gjelde, må særinteressen være betydelig. Eksempler på dette kan være at styremedlemmet eier en stor aksjepost i et selskap som konkurrerer om en kontrakt med sameiet, eller at styremedlemmet har en nær familiær relasjon til en leverandør som skal vurderes. Også sterke personlige konflikter med involverte parter kan anses som en betydelig særinteresse.
6. Hvordan håndtere habilitet i styret?
Alle styremedlemmer bør vurdere sin egen habilitet og trekke seg fra saker der de kan være inhabile. Dersom det oppstår tvil, bør styret drøfte saken grundig og dokumentere vurderingen.
Det hender at inhabilitet blir brukt som et strategisk verktøy av eierne for å svekke en motstander i en sak. For eksempel kan en eier som er uenig i en større vedlikeholdsbeslutning hevde at et styremedlem er inhabil for å hindre vedkommende i å stemme. Dette kan forsinke beslutningsprosesser og skape konflikter i sameiet eller borettslaget. Styret bør derfor sørge for en grundig og objektiv vurdering før noen erklæres inhabile.
7. Oppsummering
Habilitetsreglene i borettslag og sameier er viktige for å sikre rettferdige og upartiske beslutninger.
- På årsmøtet er hovedregelen at alle eiere er habile, fordi dette er en grunnleggende forutsetning for demokratisk beslutningstaking i boligselskaper.
- For styremedlemmer er reglene strengere, og de må ikke delta i behandling av saker hvor de eller deres nærstående har en sterk personlig eller økonomisk interesse.
- Det er viktig at styret har klare rutiner for vurdering av habilitet for å sikre en profesjonell og tillitvekkende forvaltning av boligselskapet.
Habilitet er essensielt for god forvaltning, og korrekt anvendelse av reglene sikrer rettferdige og transparente beslutninger.
Trenger styret bistand med habilitetsspørsmål eller andre juridiske utfordringer? Hos Styrelederne.no tilbyr vi profesjonell styrebistand, rådgivning og ekstern styreleder til borettslag og sameier over hele Norge. Ta kontakt i dag på post@styrelederne.no for en uforpliktende samtale om hvordan vi kan hjelpe ditt styre med å sikre korrekt og rettferdig beslutningstaking.
