Økonomisk styring i borettslag og sameier er en av de viktigste oppgavene for styret. Håndtering av felleskostnader, justering av disse, og håndtering av manglende innbetalinger er avgjørende for å sikre god drift og vedlikehold av bygninger og fellesarealer. Denne artikkelen gir en innføring i hva felleskostnader innebærer, hvordan de kan justeres, samt hvordan borettslag kan spare penger gjennom tiltak som energiøkonomisering (ENØK). Videre ser vi på hvordan sunn økonomistyring kan støtte en langsiktig vedlikeholdsplan som ivaretar realverdiene i eiendommen.
1. Hva inkluderer felleskostnader?
Felleskostnader, også kalt fellesutgifter, er de månedlige beløpene beboere betaler til borettslaget eller sameiet for å dekke fellesutgifter knyttet til drift og vedlikehold av bygningen og fellesarealene. De kan inkludere:
Driftskostnader: som renhold, vaktmestertjenester, og avfallshåndtering.
Vedlikeholdskostnader: både løpende og større planlagte oppgraderinger.
Forsikring: av bygningen.
Energikostnader: som strøm til fellesarealer og varme.
Kommunale avgifter: som vann, avløp, og renovasjon.
Felleskostnadene bestemmes på bakgrunn av budsjettet til borettslaget eller sameiet og fordeles mellom beboerne basert på størrelsen på boenhetene, ofte angitt i *brøk* etter Eierseksjonsloven.
2. Justering av felleskostnader
Felleskostnadene er ikke faste og kan justeres ut fra behovet for vedlikehold, energipriser, og andre driftskostnader. Styret har ansvar for å utarbeide budsjett og eventuelt justere felleskostnadene i samsvar med dette. *Borettslagsloven* og *Eierseksjonsloven* gir retningslinjer for hvordan felleskostnadene kan økes.
Styrets rolle i justering av felleskostnader:
– Analysere økonomien i borettslaget eller sameiet regelmessig for å se om dagens felleskostnader dekker alle utgifter.
– Sørge for at beboerne blir informert om eventuelle økninger, og grunnen til dette, i forkant av generalforsamling eller årsmøte.
– Ta hensyn til vedlikeholdsplaner som kan kreve økte kostnader, for eksempel fasaderehabilitering eller oppgradering av heiser.
Dersom felleskostnadene økes kraftig, kan det være fornuftig å vurdere alternative tiltak som forbedret energiøkonomisering (ENØK) for å redusere kostnader i det lange løp.
3. Konsekvenser ved manglende betaling av felleskostnader
Når beboere ikke betaler felleskostnadene i tide, kan det skape økonomiske utfordringer for borettslaget eller sameiet. Styret har et ansvar for å følge opp manglende innbetalinger og sikre at situasjonen ikke eskalerer.
Tiltak ved manglende betaling:
Purring og påminnelser: Styret eller forretningsfører kan sende purringer til beboere som har utestående betalinger.
Tvangssalg: I ekstreme tilfeller, når beboere ikke betaler over tid, kan borettslaget kreve tvangssalg av boligen. Dette er regulert av både Borettslagsloven og Tvangsfullbyrdelsesloven.
Styret bør være klar over at dette er en siste utvei, og det anbefales å forsøke andre tiltak, som dialog og betalingsordninger, før en så drastisk løsning vurderes.
4. Slik kan borettslag spare penger: Fokus på ENØK
Energikostnader utgjør en betydelig del av felleskostnadene, særlig i eldre bygninger. For å redusere energiforbruket, kan borettslag gjennomføre energiøkonomiserende tiltak, også kjent som ENØK-tiltak. Dette er spesielt relevant i tider med stigende strømpriser.
Eksempler på ENØK-tiltak:
Isolasjon av fasader og tak: Dette reduserer varmetap og kan betydelig senke oppvarmingskostnadene.
Utskifting av vinduer: til mer energieffektive alternativer.
Energistyringssystemer: som gir bedre kontroll over strømforbruket i fellesarealer.
Belysning: LED-belysning og bevegelsessensorer i fellesområder som trapperom og garasjer.
Disse tiltakene kan bidra til å senke energiforbruket og redusere felleskostnadene over tid. ENØK-investeringer støttes ofte av ulike offentlige tilskuddsordninger, som Enova, noe som kan gjøre det økonomisk attraktivt for borettslag og sameier å investere i energieffektivisering.
5. Hvordan en sunn økonomi støtter langsiktig vedlikehold
God økonomistyring i borettslag og sameier er ikke bare viktig for den daglige driften, men også for å sikre langsiktig vedlikehold av eiendommen. Styret har ansvar for å utarbeide en langsiktig vedlikeholdsplan som ivaretar realverdien av eiendommene.
Fordeler med langsiktig vedlikeholdsplan:
Forebygging av store, uforutsette kostnader: Ved å følge en vedlikeholdsplan kan borettslaget unngå plutselige kostbare reparasjoner, som utskifting av rør eller fasaderehabilitering.
Økt bokvalitet: Ved å holde bygninger og fellesarealer i god stand økes trivselen blant beboerne.
Bedre økonomisk forutsigbarhet: Når vedlikeholdskostnadene fordeles over tid gjennom planlagte tiltak, blir det lettere å holde felleskostnadene på et stabilt nivå.
En langsiktig vedlikeholdsplan bør ta hensyn til byggets alder, teknisk tilstand, og fremtidige behov. Ved å ha en stabil økonomi, med god oversikt over både dagens og fremtidens kostnader, kan styret sørge for at eiendommen holder seg i god stand uten plutselige økonomiske belastninger for beboerne.
6. Relevante lover og forskrifter
Det er viktig å følge gjeldende lover og forskrifter for økonomisk styring i borettslag og sameier. Her er noen av de viktigste:
Borettslagsloven: Regulerer styrets ansvar for økonomisk styring og vedlikehold, inkludert håndtering av felleskostnader.
Eierseksjonsloven: Gjelder for sameier, og gir føringer for fordeling av felleskostnader og håndtering av økonomiske spørsmål.
Tvangsfullbyrdelsesloven: Regulerer tvangssalg ved manglende betaling av felleskostnader.
Plan- og bygningsloven: Gjelder ved større vedlikeholdsprosjekter og byggtekniske oppgraderinger.
Disse lovene gir klare rammer for hvordan økonomi og felleskostnader skal håndteres, og de gir styret det juridiske grunnlaget for å ta nødvendige beslutninger.
7. Oppsummering
Med god økonomistyring, gjennomtenkte tiltak for å redusere kostnader, og en langsiktig vedlikeholdsplan, kan borettslag og sameier sikre stabil drift og bevare realverdiene i eiendommen. Ved å følge lover og forskrifter, og gjennomføre nødvendige oppgraderinger, kan styret bidra til både økonomisk trygghet og bedre trivsel for beboerne.
7. Styrelederne.no har kompetansen dere etterspør
Styrelederne har styreledere eller rådgivere som har den nødvendige kompetansen innen eiendomsforvaltning og økonomi oppfølging. Har dere behov for bistand, så er det bare å kontakte oss på: post@styrelederne.no for et uforpliktende tilbud.
