Vedlikehold av fellesarealer er en sentral oppgave for styret i borettslag og sameier. Effektiv planlegging og organisering er nøkkelen for å sikre at bygningens verdi opprettholdes, samtidig som bomiljøet for beboerne holdes i god stand. Fellesområder som ganger, trapper, fasader og utendørsarealer krever regelmessig vedlikehold for å unngå større skader og unødvendige kostnader.
1. Viktigheten med vedlikehold
Å holde fellesarealene i god stand har flere fordeler. Ikke bare sikrer det en pen og velholdt bygning, men det kan også redusere risikoen for større skader som ofte er langt dyrere å reparere. Regelmessig vedlikehold kan for eksempel forhindre fuktskader, muggdannelse eller slitasje som kan påvirke både byggets sikkerhet og helseforholdene til beboerne.
2. Hvordan organisere vedlikeholdet
En av de viktigste oppgavene styret har, er å utarbeide en vedlikeholdsplan. Denne planen bør dekke både kortsiktige og langsiktige vedlikeholdsbehov og være basert på en grundig vurdering av byggets tilstand. Det finnes flere verktøy og metoder for å lage en god vedlikeholdsplan:
2.1 Tilstandsanalyse
Start med en detaljert tilstandsanalyse fra en fagkyndig. Dette gir en oversikt over hvilke deler av bygningen som trenger vedlikehold, og når dette bør utføres.
2.2 Årlig vedlikeholdsplan
For å unngå overraskelser og store uforutsette utgifter, er det viktig å lage en årlig vedlikeholdsplan. Denne bør omfatte både små og større vedlikeholdsoppgaver. Eksempler inkluderer maling av vegger, reparasjon av takrenner, og oppfriskning av trapperom.
2.3 Langsiktig vedlikeholdsplan
Ved siden av den årlige planen, bør styret ha en 5-10 års vedlikeholdsplan som dekker større oppgaver som fasaderehabilitering, takskifte, og utskifting av vinduer. Dette gir oversikt og hjelper styret med å forutse økonomiske behov fremover.
2.4 Tidsfrister og ansvarsfordeling
I vedlikeholdsplanen bør det spesifiseres klare tidsfrister for hver oppgave, samt hvem som er ansvarlig for utførelsen. Dette kan være enten internt personale, beboere (for mindre oppgaver), eller eksterne entreprenører.
3. Hva kan gjøres internt versus hva som krever profesjonelle tjenester?
Mange borettslag og sameier har egne vaktmestere eller avtaler med vedlikeholdsfirmaer som tar seg av daglige og ukentlige oppgaver, som å feie ganger, vaske trapper eller holde uteområder rene. Det er imidlertid noen vedlikeholdsoppgaver som krever fagfolk, enten på grunn av komplekse tekniske krav eller fordi de involverer stor risiko for skader. Her er en oversikt over hva som kan utføres internt, og hva som bør overlates til profesjonelle.
3.1 Oppgaver som kan utføres internt
Renhold: Rengjøring av ganger, trapper og fellesarealer kan ofte gjøres av vaktmester eller eget personale.
Enkel maling: Mindre maleoppgaver som rekkverk, mindre veggflater og gjerder kan utføres av beboere eller styret hvis kompetansen finnes.
Enkel reparasjon: Små reparasjoner, som bytte av lyspærer i fellesarealer eller reparasjon av mindre skader på utendørsmøbler, kan håndteres av vaktmesteren.
4. Oppgaver som krever profesjonelle tjenester
Fasaderenovering: Dette er ofte en kompleks oppgave som involverer stillas, spesialutstyr og fagkunnskap. Profesjonelle håndverkere er nødvendig for å sikre at arbeidet utføres i tråd med byggtekniske krav.
Elektriske arbeider: Alle elektriske installasjoner og reparasjoner bør utføres av sertifiserte elektrikere for å ivareta sikkerheten.
Rørleggerarbeid: Ved lekkasjer eller skader i felles rørsystemer, må en autorisert rørlegger tilkalles for å sikre at arbeidet gjøres korrekt.
5. Hvordan redusere vedlikeholdskostnadene
Vedlikehold kan være kostbart, men med riktig planlegging er det flere måter å redusere kostnadene på:
5.1 Forebygge vedlikehold
Små reparasjoner og oppgraderinger gjort på rett tidspunkt kan forhindre større, dyrere skader senere. For eksempel kan regelmessig maling av fasaden beskytte den mot værskader.
5.2 Vurdere energieffektivisering
Vedlikeholdsprosjekter kan være en god anledning til å oppgradere bygningen med energieffektive løsninger, som etterisolering, utskifting av vinduer eller installasjon av LED-belysning. Slike tiltak kan redusere de løpende kostnadene ved energi og varme.
5.3 Søk om tilskudd
I Norge finnes det ulike støtteordninger for borettslag og sameier som ønsker å gjennomføre miljøvennlige og energieffektive oppgraderinger, som Enova-tilskuddet. Slike støtteordninger kan bidra til å dekke en del av kostnadene ved større rehabiliteringer.
6. Hvor ofte bør vedlikehold gjennomføres?
Hvor ofte vedlikehold bør utføres avhenger av bygningens alder, tilstand og bruk. For enkelte oppgaver, som renhold og småreparasjoner, bør dette gjøres jevnlig, mens større vedlikeholdsoppgaver som fasaderehabilitering kanskje bare er nødvendig hvert 10.-15. år. En grundig vurdering av bygget gjennom tilstandsrapporter vil hjelpe styret med å avgjøre hvor ofte det er behov for større vedlikeholdsarbeid.
7. Oppsumering
Vedlikehold av fellesarealer er essensielt for å bevare verdien av bygningen og sikre et godt bomiljø for beboerne. Med en god vedlikeholdsplan, klar ansvarsfordeling, og en balanse mellom interne og eksterne tjenester, kan borettslag og sameier effektivt organisere vedlikeholdet. Ved å fokusere på forebygging og energieffektivisering kan kostnadene holdes nede, samtidig som bygningens levetid forlenges.
8. Styrelederne.no og Sofienberg Gruppen tilbyr en tverrfaglig rammeavtale som bidrar til en effektiv og god gjennomføring av vedlikehold
Vi har tidligere skrevet artikkelen 8 grunner til å velge en tverrfaglig rammeavtale fra Sofienberg Gruppen AS. Her følger en kort oppsummering; en tverrfaglig rammeavtale innebærer at flere fagområder er involvert. Sofienberg Gruppen AS tilbyr en rammeavtale for alle relevante fagområder som et borettslag eller sameie trenger:
8.1 Sofienberg Bygg AS
En ledende totalentreprenør i Oslo og Viken, som markedsfører sine tjenester via hurtigrenovering.no. Målet er å være den foretrukne entreprenøren for byggeprosjekter av enhver størrelse og kompleksitet.
8.2 Sofienberg Elektro AS
Sofienberg Elektro AS er en elektrikerbedrift med 32 medarbeidere som utfører alle typer elektrooppdrag til borettslag og sameier, inkludert eltakst, kontroll av elektriske anlegg og internkontroll.
8.3 Sofienberg Rør og Varme AS
Sofienberg Rør og Varme AS er et team av erfarne rørleggere som tilbyr alt fra reparasjon av frosne rør til totalrenovering av bad. Rørleggerne har mellom 10 og 25 års erfaring og er håndplukket for å gi beste service og kompetanse.
8.4 Hurtigrenovering.no
Hurtigrenovering.no tilbyr håndverkstjenester for oppussing og vedlikehold, spesielt rettet mot seksjonseiere og andelseiere som ønsker totalrehabilitering av bad eller hele boligen. Dyktige prosjektledere håndterer prosjektene fra start til slutt.
8.5 Branntek AS
Branntek AS har hovedfokus på etablering og vedlikehold av branntekniske installasjoner. De ønsker å være en servicepartner for eiere og brukere av branntekniske installasjoner. De sørger for at borettslag og sameier føler seg godt ivaretatt når det kommer til brannsikkerhet.
8.6 Buma AS
Buma AS tilbyr spesialiserte tjenester innenfor maling av trefasader, murfasader, inngangsparti, trappeoppganger og fellesarealer. Enten dere har behov for estetisk eller periodisk vedlikehold, så har de løsningen som passer for deres borettslag eller sameie.
